小心投资马六甲的房产，660#外国人买大马房产，3年平均大亏37-45%

hazellam

我国在1997年的亚洲金融风暴前后1年內，银行的呆账率从4.1%飞涨至13.6%。主要是企业呆账上升所致。

以今年9月份来看，佔家庭呆账水平最大部份来自购买房產，达62.1%；而购买汽车和个人消费各佔19.7%和12.5%。

而今年9个月购买总值高达25万令吉以上房產的所衍生的坏账，已达到令人担忧的地步，按年上升21.1%。

比较2014年（+14.1%）和2013年（-4.6%），今年首9个月购买相同等值房產的坏账也大增。

http://www.orientaldaily.com.my/business/cj200016388

hazellam

银行已经无钱可借，只能越来越严格的批贷款，
加上行情差，收入有限，要得到房贷只会越来越难，



國行數據顯示，今年10月止，我國銀行業存貸比已經飆至91.2%，今年首10個月存貸比也高達88.5%，遠比去年同期的85.9%為高，顯示出銀行每取得100令吉存款，貸出的金額已經達到88令吉50仙，如果存貸比進一步飆升，銀行業可能面對資金不足問題。
存款追不上貸款
若銀行希望降低存貸比，就得想方設法來增加存款，但過去6個月的數據顯示，我國的存款率低迷不振，增幅最高只有1.3%，根本追不上快速增長的貸款需求，如果不嚴格審批貸款，恐怕很快就陷入資金枯竭的窘境。

http://biz.sinchew.com.my/node/127759?tid=6

hazellam

之前银行钱多，发放贷款容易，
A 借了钱炒房，很快就有B 接手，然后卖给C。。。。。
但是到了今天，银行没有钱借出，申请贷款越来越严格，
假设C 之前买房子的目的是炒房，他就很难找到买家，但是被逼每个月供楼。
如果他没有能力还贷款，银行就有呆帐。参考我之前帖子，今年开始到九月，银行呆帐增加21%， 趋向严重危机。。

还不起供款，
银行会拿回房子拿去lelong,本来可以解决问题， 但是问题是贷款困难，
银行lelong 也很难卖出，，。恶性循环，银行就会亏损，绝对会有破产的可能性。
好处是我国有pidm 保障，就算银行倒闭也会有些赔偿。

hazellam

★林德明（43歲，商人）
公司數年前買入數棟店屋作為投資用途，其中一棟位于烏魯地南烈光鎮的店屋，拿鎖匙至今已5個月了，也找了至少5名房地產經紀協助出租工作，但一直都沒有消息，相信需要多半年才可以租出去。
　另一棟位于新山茂奧斯汀花園的店屋則因地點較旺，一二樓都租出，三四樓則一直空著。
　其實，公司的租金沒有開得很高，一切根據市價，若碰到有誠意者，也可以商談減租10%左右，無奈還是找不到租客。
低價也沒租客
★林小姐（44歲，商人）
3年前想開始投資產業時，發現士姑來麗寧鎮竟還有32萬令吉的新屋出售，所以決定購買，隔年拿鎖匙后，只是在門口掛了牌，就有人致電詢問，房屋很快就租出。
　但在租客于今年3月不續約后，至今我都找不到新租客。我不斷通過朋友及產業經紀招租，但一直沒有消息。
　我的租金屬市價的低端，雙層排樓只租1200令吉，無奈還是覓不到租客。但我暫不想再調低價格了，因我的貸款已近1200令吉，也擔心租得太便宜，會碰上素質較低的租客，將房子弄得亂七八糟，得不償失。
等了幾個月
★黃小姐（36歲，媒體工作者）
我于2012年中搬進剛買的二手公寓單位居住，因還有兩個空房，遂決定出租減低負擔，並在網上租房網頁打廣告，結果反應良好，房間很快就出租。
　半年后租客搬出，我也以相同方式很快地找到接替者。當時廣告一刊出，就不時有人致電詢問，即使過了很長時間，還是會有人打來詢問。
　但在租客于今年7月搬走后，這次等了幾個月，只接獲一通詢問電話，之后即石沉大海。

josephsim

这些屋主所谓的市价是行情大号的价钱，现在这时期还要求所谓的“市价”就只要自求多福

nataliechan

ocean palms, 刚刚买了一间。。两个房的。。。
设备不错。。感觉很有privacy... :-)

nataliechan

StudioTour 发表于 30-11-2015 07:49 PM
现在的价格呢？

ocean palms, 现在mudah.com 三房的有家私都要
rm400k 以上。。。。
二房的没有家私，rm350k....

hazellam

nataliechan 发表于 22-12-2015 05:10 PM
ocean palms, 现在mudah.com 三房的有家私都要
rm400k 以上。。。。
二房的没有家私，rm350k....

那么你按锤咯。mudah 刚刚有一间二房full furnished , 开价320k
估计300k就可以成交吧。。哈哈

hazellam

StudioTour 发表于 30-11-2015 07:49 PM
现在的价格呢？

三房的现在还是300多千啊，
广告开价380， 我估计至少可以扣到350，或者更少。。。哈哈。。

hazellam

josephsim 发表于 22-12-2015 01:24 PM
这些屋主所谓的市价是行情大号的价钱，现在这时期还要求所谓的“市价”就只要自求多福

现在可以卖到bank value 都很好。。

更加多的是below bank value...

nataliechan

hazellam 发表于 22-12-2015 05:19 PM
那么你按锤咯。mudah 刚刚有一间二房full furnished , 开价320k
估计300k就可以成交吧。。哈哈

哈哈。。。我买到的是比较低价。。。
320k..也不错了。。。

nataliechan

hazellam 发表于 22-12-2015 05:23 PM
三房的现在还是300多千啊，
广告开价380， 我估计至少可以扣到350，或者更少。。。哈哈。。

~rm245 per sq ft... (350k)
还不错。。。哈哈

hazellam

nataliechan 发表于 22-12-2015 05:28 PM
哈哈。。。我买到的是比较低价。。。
320k..也不错了。。。

那么为什么你一开始不说自己低价买多少钱，反而要拿mudah 的贵价误导网友？

你是存心害网友去荷兰吗？

nataliechan

hazellam 发表于 22-12-2015 05:40 PM
那么为什么你一开始不说自己低价买多少钱，反而要拿mudah 的贵价误导网友？

你是存心害网友去荷兰吗？

不是存心误导。。
不好意思哦。。。

hazellam

交易量微跌50%而已，建筑商被发展商逼买单位而已，回扣23%也不是跌价。。

比起30年前，房价还是大涨。。但是三到四年前买的人呢？？？去年买的人呢？。哈哈


http://www.kwongwah.com.my/?p=66217
洪锦翎：房市迈入寒冬

伯乐房地产市场经理洪锦翎接受《光华日报》访问时同样表示，今年槟州房市交易量下跌50%，房地产市场已经迈入寒冬，大家都在观望。

“无论如何，业主必须面对的一个事实是，他们距离心目中的理想开价已经越来越远了，他们的产业不可能高价脱售。”

“在这个人人缩紧口袋过日子的年代，大家都知道买了房子还需要花钱装修，所以暂时抱着观望的态度。明年房市如果要好转，基本上还需仰赖政府打救房地产市场。”

隆屋回扣高达23%

他指出，由于房市低迷，吉隆坡房市目前已经出现一种情况，就是一些发展商给予买家高达23%的回扣优惠，这就是变相跌价，相信槟城也会紧随这个趋势。

“没有办法，房屋价格也必须符合人民口袋的深度才行啊。”

不过，洪锦翎表示，位于策略性地点的房子，以及有地房产的价格仍会维持。

“尽管有地房产的叫价已相当高，但是没有跌价，因为业主对售价不妥协。反观，公寓的选择十分多，如果公寓单位业主3个月后都卖不出房子，大多会自行调低售价。”

他披露，槟城比较好卖的房子是价格介于20万令吉至40万令吉的房屋，价格100万令吉以上的公寓则转手较慢。

普遍上，行家们纷纷看淡2016年房市走势，预料房价和成交量将横摆。著名产业网站Property Guru不久前发表一份展望报告，指房市2017年才会复苏。

该报告指出，2016年房市会稍微走跌，然后下半年会逐渐回稳，2017至2018年房市将会逐渐复苏。另外，明年房价和交易量会有一定的调整，介于3至4%，尤其是高端的高楼房产，不过在一些黄金地段则会逆市上涨，价格继续攀高。

“虽然如此，这并不意味着房价会大幅度滑落。除了房产投机活动外，推高房价的因素还有很多，如缺少土地丶市场情绪丶建筑和材料成本丶强劲需求等，都是房价高居不下的原因。”

报告说，国家银行严厉打房后，大部分房市投机者几乎都退出市场，2015年买房者将以自住人士为主。

该份报告也提醒购屋者，选择地点时，不应该完全以地理位置做考量，应以自己的生涯规划为主。专家们认为产业作为一个家，是应该以支持和提升生活质量为主，而不是在购置产业后，调整生活方式来适应。

发展商资金周转不灵 要求建筑商购屋承担

房市不景气，市场成交量偏低，导致1990年代发展商要求建筑商一起面对资金周转问题的情况重现市场！

目前市场传闻指，一些发展商要求建筑商如果要承包其工程，就必须购买该发展计划中若干数量的单位，否则工程就转交其他建筑商。

洪锦翎受访时，证实今年初开始，房产界出现了这个情况，因为一些发展商需要现金周转，就以若干数量的房屋作为建筑商的替代，演变成建筑商也必须承担资金周转的局面。

“在市场放缓时，一些发展商会用房屋单位来兑换建筑工程，但是这个始于1990年代的手法已经很久没人使用了，今年初复又出现在房地产界。”

据悉，新晋发展商才会使用这个手法，因为历史比较悠久的发展商，早年购买土地时很便宜，所以没有太大的成本负担。

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B617

hazellam 发表于 22-12-2015 05:19 PM
那么你按锤咯。mudah 刚刚有一间二房full furnished , 开价320k
估计300k就可以成交吧。。哈哈

就算是300K還是算漲價了
去年才賣250K

hazellam

B617 发表于 24-12-2015 02:18 PM
就算是300K還是算漲價了
去年才賣250K

2014 年三房的要卖500—600k
2 房的至少都接近400k

你去年卖250k?

哪里一栋？

Boytomen

B617 发表于 24-12-2015 02:18 PM
就算是300K還是算漲價了
去年才賣250K

2014年两房的都不到300k.

hazellam

房价没有跌，还是涨。。。
2008到现在涨了100%， 即使是跌30%还是大赚。。

问题是，2014，2015 甚至上个月买的人，是赚还是亏？


從產業市場上述的現象與形勢發展，不難看出2016年的產業市場，將是買家的市場，產業顧問與經紀普遍這樣認為；同時，一些產業顧問公司甚至預測，2016年的產業市場，部份地區的價格可能會跌減至少10%。

    一些產業顧問公司甚至預測，2016年的產業市場，部份地區的價格可能會跌減至少10%。（圖：法新社）

在前線的產業經紀也有同感，業主傳達給他們的訊息主要是：假如買家或租戶對業主提出的要價或租金，有做出獻議購買價、或是要求削減租金，業主若認為提出的建議可以接受，都可以洽談，這種情況也是2015年前較少見的。

前文提及熱門地點冒出幾個待售單位，是過去難得遇見的局面，這並不表示過去沒有，而是業主或許不需通過產業經紀、刊登售屋廣告，也可出售其房屋。

產業經紀普遍面臨成交緩慢

另外，產業經紀普遍面臨成交緩慢的情況。在產業市場已有一段時間的經紀，一般還可以維持基本收入，至於新入行者在建立銷售網絡都相當困難，甚至因此退出這個行業。

與此同時，一些交易價逐年上升的服務公寓，最近幾個月已出現平均交易價回跌的格局，從上半年每平方尺800令吉，下跌至幾個月前的700令吉，從市場近期的走勢來看，預料還會繼續下跌。

產業交易公司、產業代理、產業顧問對2016年展望的看法，基本保持看淡，由於產業成交的幾率明顯降低。一些產業經紀在遇到有潛能的買家時，一般都保持最大的耐心跟進，這在產業好景時也是比較少見的現象。

供過於求
產業價回跌10至30%

實力產業經紀公司總裁陳建業說，目前的產業市場，基本是賣的人多、買的人少，在供應超越需求的情況下，很自然成為買家的市場，買家也因此擁有比較大的議價能力。

另外，在巴生河流域一些地區，產業價格平均已下跌10%，一些熱門地點，而且之前已大幅上漲的房產，最高跌幅可能達30%，嚴格來說也不稀奇。

回想1985至1987年期間，產業市場走勢低迷的階段，一些地區的產業價格，跌幅甚至接近50%，也許大家會認為怎麼可能，但那畢竟是事實。

他說，假如從2010至2015這幾年，產業價格上漲了大約100%，如今回跌10至30%並非不可能，應該也是合理跌幅，畢竟一些地區價格，已上漲至超出合理價值的水平。

陳建業補充，每年的年尾至第二年年初，產業市場一般都交易淡靜，一些人出外度假，一些人採取觀望態度，可能也需要進行一些規劃，特別是經濟展望不明朗、工作、生活壓力沉重，多數人不敢對大型物品如房產的投資輕易做出決定。

隆產業滯銷續惡化

全國產業資訊中心不久前的報告指出，吉隆坡產業滯銷的問題繼續惡化，未出售的單位相應增加，2015首半年的滯銷房產增至1千346個單位，價值12億3千萬令吉，在量和值分別增加28.7%和28.1%。

去年上半年
滯銷房產增28.7%

該報告補充，在興建中、尚未興建的未出售單位，分別增至1萬零742個單位和1千181個單位。與此同時，2015首半年吉隆坡共有9千291宗交易、價值110億令吉，在量方面比去年前期減少7.4%。

同樣的，交易價值縮小6.5%，2014年同期則取得18.1%漲幅，不只是產業交易減少、價值下跌，一些地區的產業價格，其實已從2015年8月開始走軟。

吉隆坡市區的高檔共管公寓，租戶多數是大企業或海外專業人士，由於一些企業進行業務整合，租戶已從2015年6月開始逐步退出租賃市場。

一名產業經紀表示，一些手上擁有幾個單位的業主，由於預見較難物色理想租戶，選擇出售產業，而且是降低產業的要價來求售。

雖然市場上仍有租戶，不過，他們在租金的預算已相應縮減，減幅可能達30%。與此同時，有些業主準備脫售產業，要價甚至比銀行的估價來得低，以提高待售房產單位的吸引力。

二手市場走低

City Harta One產業代理公司經紀陳少凡表示，當前的產業市場，基本是供應多過需求，而且投資者對市場缺乏信心，加上馬幣匯率下跌，人們對前景採取觀望態度；同時，對經濟前景保持看淡，形成目前的房地產領域，特別是轉手市場走勢偏低、價格不起反跌。

亦為租戶市場

從這樣的形勢來看，2016年無可否認將是買家的市場，不只是買家，也是租戶的市場，買家或租戶在供應或選擇較多的情況下，可以進行比較、還價，屋主反而處於比較劣勢的情況。

他補充：“除非是業主選擇降低產業的賣價，或是房產的租金，避免店屋或房宅空置較長時間，造成投資回酬陷入負水平，否則交易將比較難落實，為求加速成交，屋主或產業投資者，必須以較實際的心態來看待，不能過於堅持本身的要價或租金。”

發展商轉向小型產業

2015年至今，油價走勢低迷、馬幣匯率貶值、消費稅措施開跑，加上外圍不確定因素，打擊了市場的交投情緒，產業發展商普遍感受到冷風颼颼，選擇暫時不推出新的產業計劃，或是縮小產業單位的銷售。

由於經濟前景保持看淡，產業領域表現疲弱，銀行的緊縮銀根措施並沒有鬆綁，造成該領域的賺幅縮小，發展商順應市場需求，從發展綜合型產業項目，轉型至賺幅較小的可負擔房屋，不過，建築成本並沒有因此相應縮小，導致多數產業公司的盈利賺幅度，按年比普遍下跌。

商產冷風颼颼

產業顧問公司世邦魏理仕預測，2016年大馬各領域產業市場前景保持看淡，商業辦公樓、高檔住宅產業、零售產業單位，基本存在供應過剩的問題，主要是過去幾年，未能預見2015年市場走勢大幅轉變，並且已陷入看淡未來幾年形勢的格局。

學生住宿料成新市場

該產業顧問公司認為，學生住宿產業市場，前景保持樂觀，一些投資者跟隨學院的設立投資產業，一般取得可觀回酬，而且租金未見下跌，擁有現金的產業投資者，或許在2016年被視為買家的市場，考慮購買公寓作為投資房產，學生住宿市場，料將成為新的“單類資產”市場。

說到學生住宿產業市場，假如毗鄰設有購物商場，這將加大該產業的投資吸引力，雖然待售單位可能是可遇不可求。

關於2015年的產業交易量，世邦魏理仕指出，與前期比較，各類型產業的銷售量普遍下跌，由於經濟前景看淡，商業產業的售量尤其偏軟，高檔共管公寓的銷售不只下跌，成交價也偏軟，跌幅在10至30%之間。

最新推出的新房產計劃，價格幾乎在50萬令吉之上，其中一些甚至逼近100萬令吉，可是，在我國的就業人口，接近一半的人數，收入在中下水平，只有條件購買屋價50萬令吉之下的房產。

策略地段現買進良機

產業顧問公司預計，基於產業買家和投資者採取觀望態度，而且將購買產業的規劃延至2016下半年、或是2017年，無可否認，這個領域將是買家的市場，而且至少會持續一至兩年的時間。

VPC Alliance（吉隆坡）產業顧問公司董事經理黃廣安說，生活成本上升、馬幣匯率疲弱、經濟展望欠明朗、冷卻產業市場措施、2015年開始推行消費稅，以及銀行貸款條例嚴謹，這些都是影響投資產業交易的因素。

市場人士認為，個人或企業如果有充裕的資金，現在是考慮在市區策略性地點購買產業的時候。由於不少產業投資者，對大馬經濟前景失去信心，其中一些準備以低於市價的水平脫售產業。

巴生河流域產業售價低於市價

雖然不是普遍的趨勢，不過，以低於市價脫售產業，在巴生河流域已持續了接近半年的時間。產業界一名經紀指出，巴生河流域一些共管公寓，其中一些是比較新或是才完工的產業計劃，另一些則是坐落在吉隆坡城中城週邊的熱門產業，少數業主以低於銀行估值的價格出售。

經濟放緩
房貸嚴謹

由於市場擔心經濟成長放緩，預料將拖累產業市場的銷售與表現。另外，油價下跌，國家收入相應減少，進而削弱政府的開支，再加上股票市場的波動，產業需求疲弱的情景，從2015下半年延續至2016年，經濟成長放緩意味產業市場將持續低迷。

貸款申請遭駁比例升至50%

另一個影響產業市場的因素是：銀行對產業貸款的審批保持嚴謹，根據瞭解，貸款申請遭駁回的比例，已上升至40或50%，過去3年只介於5至10%的水平，預料這個趨勢將繼續影響產業市場的銷售。

與此同時，2014年的家庭債務對比國內生產總值水平保持偏高，估計達到90%的高位，比2008及2009年的60%及72%進一步升高，預料銀行審批貸款的程序，依然保持嚴謹，並將繼續限制產業的銷售與成長率。

由於經濟前景疲軟及貸款申請困難，預料將導致新屋與二手屋的銷售更具挑戰，在買家市場的前提之下，預料房產發展商，最終仍無法避免賺幅受壓的問題。

政府應推更多購屋優惠

產業調查報告指出，我國尚有不少滯銷的房產單位，這也比較有利於2016年是買家市場的購屋者、產業投資者。

為解決產業滯銷問題，政府若能探討調整或檢討一些條文，例如讓首次購屋者的貸款申請比較容易獲批，印花稅減半的優惠，都是一些可行的措施。

產業市場活絡與否，可從交易的落實是否迅速，租賃市場活躍中反映出來，購買產業來出租，可以對衝通貨膨脹的壓力，特別是馬幣匯率貶值，讓本地市民有了購買產業、作為投資單位的構想。

可是，鑒於房地產價格在過去幾年大幅上漲，基本超出本地人民的購買力，雖然業者經常說，本地產業價格是區域市場最便宜之一，可是，若以人均收入來對比，卻是非常的昂貴。

先別說80萬至100萬令吉的有地房產，即使是50萬令吉的公寓，可能也令許多打工者止步，因為以他們的收入，根本達不到每月的分期付款要求，更不用期望銀行會批准他們的貸款。

（註：舉例房屋價格以巴生河流域平均水平為准）
- See more at: http://property.sinchew.com.my/n ... thash.4VuT1oru.dpuf

hazellam

2015 年2万人被裁退，2016更加严重，还有人在cari 讲经济很好。。
那些一直唱好经济，反驳多多，拿自己亲戚朋友做例子的人是活在另外一个空间的吗？


去年2万人被裁退 雇主联合会：会持续蔓延
国内新闻

5/01/201618:45

（吉隆坡5日讯）2015年，国内已有2万人被裁退或失去工作；2016年，随着更多的大公司相续瘦身，相信裁员潮会更加严重！

从2015年开始，马来西亚的经济便已面对严峻考验，2016年更是被称为最艰难的一年。为了应付2016年将面对的重重考验，我国各行业截至去年9月份，共裁退2万名员工。

马来西亚雇主联合会（MEF）执行董事拿督三苏丁表示，由于没有迹象显示我国的经济前景能够获得改善，因此裁员潮会持续蔓延，2016年会看到更多公司进行裁员，甚至倒闭。

而2014年的数据显示，当年共裁了1万人，而2015年的被裁人数比2014多了一倍。

根据《大马局内人》报导，三苏丁指出，今年的工作招聘会放缓，只有必要的职位会获得招聘填补。

他表示，该数据是从人力资源部获得，而这些裁员的公司涵盖各主要领域，包括石油与天然气、银行、零售及制造业领域。

无论如何，他说，该联合会并没有详细资料显示涉及裁员的公司数量。

他指出，即使我国的经济预测会成长4.7%，但是在多数的行业看来并不乐观，甚至非常挑战。

“2015年的2万名被裁雇员中，有6000人来自马航，这也是导致被裁人数上升的原因之一。”

“我们预测，截至2015年杪会有2万5000人被裁退，而裁退潮预计会在2016年延续，因为这一年被视为不乐观的一年。”

根据《The Edge》财经周刊报导，马来西亚蚬壳公司预计在未来两年会裁退1300名上游工作的员工，这是因为油价下跌，导致石油与天然气行业必须进行裁员。

银行领域也在2015年启动瘦身计划，而渣打银行是第一家在马来西亚的公司进行裁员的银行，它共裁退了11%的大马员工，而联昌国际集团控股有限公司也随之裁退3599人或11%的员工，兴业资本有限公司裁退2700人或15%的员工。

在制造业领域，纳沙汽车制造私人有限公司也解雇了255人，马化工（CCM）关闭位于莎阿南的子公司CCM Fertilisers，同时裁退232名员工。

三苏丁说，除了私人领域，公共领域也已经暂停请人，除了一些必要的职位，政府在2015年已经暂停招聘，因此有1万5000个空缺至今未有招聘填补。

他说，裁员以便减少公司的开支，永远都是企业在减少开支时的最后选择。

他补充，还有另外一种方式就是降低工资或者要求员工放无薪假。

“对企业而言，他们知道这是艰难的时刻，但一旦经济复苏，他们会即刻召回被裁退的员工，以恢复他们的工作。”

三苏丁表示，这也需要政府提供正面的政策，以鼓励公司留住员工，并继续聘请员工。

他补充，一些国家甚至以奖励的方式鼓励公司在艰难的时刻继续留住员工。

大马职工总会（MTUC）秘书长哥巴克里斯南说，各行业开始加入裁员潮，是一记警钟。

他说，该总会会员多数采取自愿性离职策略（VSS），这就同等于裁员。

“即使是自愿性的，在多数的情况下，中层管理人员会用各种方式说服固定员工自愿离职。”